Babadan kalan ev, dededen kalan tarla veya zeytinlik... Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığında iş çoğu zaman mahkemeye ve icra yoluyla açık artırma satışına varır. Bugüne kadar bu satışların en can yakan ve mağduriyet yaratan yanı, aile yadigarı malın açık artırmada hiç tanınmayan üçüncü bir kişiye, üstelik piyasa değerinin çok altında bir bedelle geçebilmesiydi.
31 Temmuz 2026 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, miras kalan taşınmazların satışında köklü bir reform gerçekleştirdi. Bu yazımızda önce ortaklığın giderilmesi davasının işleyişini, ardından yeni kanunla mirasçılara getirilen koruyucu kalkanı tüm detaylarıyla ele alıyoruz.
Bilgilendirme Notu: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Ortaklığın giderilmesi davalarında tapu kayıtları, taşınmazın imar ve hisse durumu, tarafların rızası ve satış ilan tarihi davanın sonucunu doğrudan etkiler. Somut olaylarda hak kaybı yaşamamak adına uzman bir gayrimenkul ve miras avukatına danışılması tavsiye edilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası (halk arasındaki adıyla izale-i şüyu), paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın yargı kararıyla sona erdirilmesini sağlayan iki taraflı bir davadır.
Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 703. maddesinin ikinci fıkrası, bu davanın elbirliği ortaklıkları ve bunlardan doğan elbirliği mülkiyeti için de açılabilmesine imkan tanır. Hukukumuzda her elbirliği ortaklığının sona ermesi kanunlarda ayrıca düzenlenmiştir:
- Miras Ortaklığı: TMK m. 640 ve devamında yer alır.
- Aile Malları Ortaklığı: TMK m. 380 ve devamında düzenlenmiştir.
- Adi Şirket Ortaklığı: Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 639 ve devamında düzenlenmiştir.
- Mal Ortaklığı: TMK m. 276 ve devamında yer alır.
Bunların içinde doğrudan ortaklığın giderilmesi davasıyla örtüşen yegane elbirliği ortaklığı türü miras ortaklığıdır. Yargıtay yerleşik içtihatlarında (örneğin adi ortaklığın fesih ve tasfiyesi davalarında), bu davaların doğrudan bir izale-i şüyu davası olmadığını vurgulamıştır. Dolayısıyla miras kalan taşınmazlar bu davanın en tipik ve yaygın uygulama alanıdır.
Dava Açmadan Önce: Mirasçılık Belgesi, Vergi ve Tapu Tescili
Mirasçılar, murisin vefatıyla birlikte kalan taşınmaz üzerinde elbirliği hâlinde maliktir. Bu aşamada taşınmazın rızayla üçüncü bir kişiye satılabilmesi için tüm mirasçıların eksiksiz onayı ve tapuda imzası gerekir.
Süreç adım adım şu şekilde ilerler:
-
Mirasçılık Belgesinin (Veraset İlamı) Alınması: Noterden veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nden mirasçıları ve pay oranlarını gösteren belge temin edilir.
-
Vergi ve Belediye İlişik Kesme İşlemleri: İlgili vergi dairesine veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir, taşınmazın bulunduğu belediyeden rayiç bedel belgesi alınıp emlak vergisi borçları ödenir.
-
Tapuda İntikal İşlemi: Tapu Müdürlüğü'ne başvurularak taşınmaz mirasçılar adına tescil ettirilir.
-
Zorunlu Arabuluculuk Süreci: 7445 sayılı Kanun uyarınca, ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Taraflar anlaşırsa noter veya mahkemeye gitmeden paylaşım kararı bağlanabilir.
Eğer tüm mirasçılar satış veya devir konusunda uzlaşırsa, dava açılmasına gerek kalmaksızın işlemler doğrudan tapu müdürlüğünde tamamlanır.
Anlaşma Sağlanamazsa: Sulh Hukuk Mahkemesi Süreci
Mirasçılardan biri dahi satışa veya paylaşıma yanaşmazsa, herhangi bir mirasçı taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Dava sürecinde iki temel yöntem tartışılır:
Satış Nasıl Yapılır? (İcra/Satış Memurluğu ve Elektronik Artırma)
Mahkemenin satış kararı kesinleştikten sonra dosya Satış Memurluğu'na veya İcra Dairesi'ne tevzi edilir. Satış süreci İcra ve İflâs Kanunu'nun (İİK) 114 ve 115. maddeleri çerçevesinde, Adalet Bakanlığı UYAP Elektronik Satış Portalı üzerinden dijital ortamda gerçekleştirilir.
Satıştan elde edilen ihale bedelinden yargılama, ilan ve tescil masrafları düşüldükten sonra kalan net tutar tüm paydaşlara miras payları oranında nakit olarak dağıtılır.
Önemli Kural: Satışın yalnızca ortaklar arasında yapılması eskiden ancak tüm mirasçıların oybirliğiyle rıza göstermesine bağlıydı (bu rızai yol halen geçerliliğini korumaktadır). Ancak yeni kanunla birlikte, rıza aranmaksızın mirasçıları koruyan otomatik bir öncelik getirilmiştir.
7589 Sayılı Kanunla Ne Değişti? (Mirasçılara Özel 1. Artırma)
Eski düzende ortaklığın giderilmesi satışları ilk günden itibaren herkese açıktı. Taşınmazı yabancı bir yatırımcı veya emlakçı çok ucuza alabiliyor, mirasçılar ise ata yadigarı mülklerini kaybedebiliyordu.
31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme sayesinde, belirli yasal şartların varlığı halinde birinci açık artırmaya yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılar katılabilmektedir.
Mirasçılara Özel Usulün Uygulanması İçin 4 Zorunlu Şart
-
1. Taşınmaz Olmalı: Satışa konu mal varlığının bir taşınmaz (ev, arsa, tarla, dükkan) olması gerekir.
-
2. Tüm Paylar Miras Yoluyla Kazanılmış Olmalı: Bütün paydaşların mülkiyet payını yasal veya atanmış mirasçılık yoluyla edinmiş olması şarttır.
-
3. Üçüncü Kişi Bulunmamalı: Mirasçılar dışında tapu kütüğünde hisse sahibi üçüncü bir kişinin bulunmaması gerekir.
-
4. Mahkeme Satış Kararı Vermiş Olmalı: Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ortaklığın satış yoluyla giderilmesine kesin hüküm vermiş olması gerekir.
İlk Turda Fiyat Düşük Olmuyor: %100 Muhammen Kıymet Kuralı
Düzenlemenin kamuoyunda en sık yanlış anlaşılan noktası fiyatlandırmadır. Mirasçılara öncelik tanınması, taşınmazın diğer kardeşlerden veya ortaklardan ucuza kapatılabileceği anlamına gelmez.
| Açık Artırma Aşaması | Kimler Katılabilir? | Asgari Açılış / Teklif Şartı |
|---|---|---|
| 1. Artırma (7589 s. K. Özel Usulü) | Yalnızca Mirasçılar | Muhammen Kıymetin %100'ü + Masraflar ve Rüçhanlı Alacaklar |
| 2. Artırma (Genel Usul) | Tüm Vatandaşlar & Yatırımcılar (Herkese Açık) | Muhammen Kıymetin %50'si + Masraflar ve Rüçhanlı Alacaklar |
Örneğin bilirkişi tarafından 8.000.000 TL değer biçilen bir daire için ilk turda 8 milyon TL'nin altında verilecek hiçbir teklif geçerli sayılmaz. Ayrıca kanunda öngörülen giderler ve alacakların karşılanması zorunludur.
Bu sebeple ihaleye girecek mirasçının kendi hissesi dışındaki pay bedellerini ve yasal teminatı önceden hazırlaması gerekir. Yüksek değerli mülklerde nakit gücü sınırlı olan mirasçılar için finansal planlama büyük önem taşır.
İlk Artırmada Alıcı Çıkmazsa Ne Olur?
Mirasçılara özel bu kapalı devre usul bir defaya mahsustur. Birinci artırmada mirasçılardan hiçbiri %100 bedelle teklif vermezse veya satış tamamlanamazsa dosya derhal ikinci artırmaya geçer (üçüncü bir artırma yapılmaz).
- Herkese Açık Satış: İkinci artırmada ayrıcalık biter; dışarıdan tüm gerçek ve tüzel kişiler teklif sunabilir.
- %50 Taban Fiyat: Asgari teklif sınırı, muhammen kıymetin yüzde ellisine (%50) düşer.
Mirasçılar ilk turdaki %100 fırsatını kaçırırsa, aile mülkü ikinci turda yarı fiyat tabanıyla yabancı alıcılara satılma riskiyle karşı karşıya kalır.
Her Miras Taşınmazı Bu Kapsama Girer mi?
Bir taşınmazın miras kalmış olması, 7589 sayılı Kanun'un otomatik olarak uygulanacağı anlamına gelmez. Uygulamada karşılaşılan kritik istisnalar şunlardır:
-
Tapuda 3. Kişi Payı Varsa: Mirasçılardan biri daha önce hissesini dışarıdan birine satmış veya devretmişse, tapuda üçüncü kişi göründüğü için bu özel koruma kalkar. İlk artırma doğrudan herkese açık yapılır.
-
Satış İlanının Tarihi: Kanunun yürürlük tarihi olan 31 Temmuz 2026'dan önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski genel hükümler uygulanır. Dava açılış tarihinden ziyade satış ilanının tarihi belirleyicidir.
-
Anlaşma Yolu Daima Açıktır: Yeni yasa mirasçıların aralarında anlaşarak rızai taksim yapmasına veya hisse devretmesine engel değildir. Düzenleme yalnızca uyuşmazlık kaynaklı zorunlu mahkeme satışlarını bağlar.
Mirasçılar Ne Yapmalı? Stratejik Adımlar
Miras kalan bir ev veya arsa için ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ya da açılması planlanıyorsa şu stratejik adımlar atılmalıdır:
- Güncel Tapu Kaydını Çıkarın: Tapuda mirasçılar dışında paydaş olup olmadığı ve haciz/ipotek şerhleri incelenmelidir.
- Bilirkişi Kıymet Takdirine Dikkat Edin: Muhammen bedel ilk turdaki taban fiyatınızı belirleyeceği için bilirkişi raporuna süresinde itiraz veya kabul stratejisi belirlenmelidir.
- Finansman ve Teminatı Önceden Hazırlayın: İlk artırmaya katılacak mirasçı, diğer paydaşların pay bedelini ve ihale teminatını hazır bulundurmalıdır.
- Arabuluculuk Masasını Değerlendirin: İhale masrafları, harçlar ve avukatlık ücretleri düşüldüğünde anlaşarak satış yapmak çoğu zaman taraflar için çok daha karlı bir neticedir.
Aydın & Aydın Hukuk Bürosu, Balıkesir ve tüm Türkiye genelinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları, miras paylaşımı, taşınmaz ihaleleri ve arabuluculuk süreçlerinde profesyonel avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunmaktadır.